Pasar Apartemen di Sumedang Jabar

Semakin terbatasnya jumlah lahan dan harga tanah yang cenderung tinggi di lokasi strategis membuat sebagian orang kini mulai melirik hunian vertikal sebagai alternatif, yakni apartemen. Jenis hunian ini menjelma menjadi salah satu primadona bagi para pencari tempat tinggal.

Sebuah riset di Harvard University, AS, pada beberapa tahun lalu memaparkan, orang-orang pada rentang usia 25 hingga 34 tahun cenderung kurang tertarik membeli rumah. Mereka lebih senang tinggal di apartemen.

Alasan teratas bermuara pada urusan finansial. Dengan uang yang terbatas, mereka bisa mendapatkan satu unit apartemen untuk disewa selama kurang lebih setahun.

Selain itu, beberapa orang yang tinggal di perkotaan menganggap, apartemen lebih mudah diakses dari lokasi aktivitas, seperti sentral bisnis dan komersial. Letaknya strategis pula, karena umumnya berada di pusat kota.

Keuntungan lain tinggal di apartemen yaitu beragamnya fasilitas yang membuat hidup terasa lebih praktis. Dari mulai security 24 jam, parkir yang luas, area fitness, hingga tempat perbelanjaan. Perawatan sekitar hunian pun cukup di dalam rumah saja.

Secara  nasional, kota yang paling banyak memilik apartemen adalah Jakarta. Kemudian disusul Bodetabek, Surabaya, Bandung, Medan, Makassar, Batam, Balikpapan,Semarang, dan beberapa kota lainnya.

Berdasarkan data Cushman & Wakefield Indonesia, per kuartal III-2017 dari total jumlah apartemen yang tersedia (existing) di Jabodetabek sebanyak 217.289 unit, sekitar 75,9 persen atau sebanyak 164.922 unit apartemen berada di DKI Jakarta.

Dari jumlah apartemen yang tersedia di Jabodetabek itu, sekitar 52,7 persen adalah apartemen menengah, atau yang memiliki harga jual Rp14 juta-Rp25 juta per meter persegi, setara dengan Rp504 juta-Rp900 juta untuk tipe 36.

Sebagai ibukota negara dan pusat bisnis nasional sudah selayaknya Jakarta memiliki jumlah apartemen terbanyak. Dengan wilayah yang cukup luas beragam jenis apartemen bisa ditemukan di wilayah ini. Bahkan, sewa apartemen murah sekarang sudah semakin mudah ditemukan.

Hingga akhir 2018, terdapat 201.817 unit apartemen di DKI Jakarta. Dari angka itu, sebanyak 17.524 adalah unit apartemen baru di 2018. Colliers International Indonesia, mencatat tingkat keterisian apartemen yang ada di Jakarta selama tahun 2018 hanya 69,8 persen, atau turun 1,4 persen dibanding 2017. Salah satu penyebab tingkat keterisian yang menurun itu karena lemahnya permintaan sewa dari ekspatriat.

Secara nasional, penjualan kondominium (apartemen) pada kuartal III-2018 lalu cukup moncer. Tak terkecuali penjualan apartemen di wilayah DKI Jakarta yang merupakan pusat bisnis Indonesia.

Laporan Jones Lang Lasalle Indonesia menyebutkan, hingga kuartal III-2018 sekitar 62.513 unit apartemen di Jakarta terjual. Jika dipresentasekan, 64% apartemen terjual dari stok unit yang tersedia saat ini.

Dari total kondominium yang terjual didominasi oleh apartemen dengan tipe studio. Tipe studio sendiri merupakan apartemen yang memiliki dua kamar tidur dan satu kamar mandi. Sedangkan jika sesuai harga, tipe apartemen yang terjual ini beragam. Namun yang paling laku terjual adalah apartemen dengan harga maksimal Rp1 miliar per unit.

Selain itu, apartemen yang banyak diminati oleh pembeli di Jakarta juga merupakan kondominium yang berkonsepkan Transit Oriented Development (TOD). Jenis kondominium TOD sendiri merupakan apartemen yang letaknya dekat dengan transportasi publik seperti Masa Rapid Transit (MRT) atau Light Rail Transit (LRT).

Rata-rata harga apartemen selama 2018 ialah Rp33,8 juta per meter persegi, atau naik 2,5 persen dibanding 2017. Hal itu yang membuat apartemen hanya terjangkau ke masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.

Sementara itu, lembaga Savills Research & Consultancy memperkirakan jumlah pasokan apartemen di Jakarta mencapai puncaknya pada 2019. Total pasokan pada tahun ini diperkirakan mencapai 23.163 unit di seluruh Jakarta. Savills memprediksi pasokan baru mencapai puncaknya pada kuartal-III atau IV tahun 2019 sebanyak 22.976 unit dan baru diprediksi selesai pada periode ini. 

Perkembangan Apartemen di Jawa Barat

Permintaan (demand) hunian vertikal (apartemen) di kota Bandung dan Jawa Barat secara umum pada kuartal I-2018 juga terus menanjak. Hal itu seiring dengan kian mahalnya harga tanah yang berkorelasi dengan semakin tingginya harga rumah tapak.

Permintaan tersebut, menurut salah satu pihak pengembang, juga ditunjang gaya hidup kaum milenial. Selain faktor tren, kepraktisan yang ditawarkan apartemen juga membuat semakin banyak kaum milenial yang memilih apartemen sebagai tempat tinggal.

Pejabat Kantor Perwakilan Bank Indonesia Jawa Barat (Jabar) mengatakan bahwa permintaan (demand) apartemen dan perkantoran di Bandung meningkat pesat. Bahkan, tingginya permintaan terhadap segmen apartemen dan perkantoran mendorong naiknya harga properti komersial. 

Pada kuartal I-2018 Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) tumbuh 0,38% (yoy). Pertumbuhan harga yang lebih tinggi, khususnya terjadi pada segmen ritel dan apartemen, dipicu peningkatan permintaan kedua segmen tersebut dibanding kuartal sebelumnya.

Alhasil, pertumbuhan sektor properti di Jawa Barat itu dipicu oleh naiknya harga bahan bangunan dan upah pekerja, serta biaya perizinan yang cukup tinggi. Adapun indeks permintaan properti komersial dan indeks pasokan properti komersial, masing-masing tumbuh 1,89% (yoy) dan 3,31% (yoy).

Khusus untuk tiga kota Jabar yang merupakan kota penyangga DKI, yaitu Bogor, Depok dan Bekasi, pasokan apartemen juga mengalami peningkatan pada tiga tahun terakhir (2016, 2017, 2018).

Hingga kuartal I-2019, jumlah pasokan apartemen di Bogor mencapai 9.739 unit dengan tingkat penjualan mencapai 85,8%. Sedangkan untuk jumlah pasokan apartemen di Depok saat ini mencapai 18.460 unit dengan tingkat penjualan mencapai 92,5%. Sementara Bekasi dan sekitarnya saat ini sudah mencapai 44.598 unit dengan tingkat penjualan mencapai 82,4%.

Namun di antara ketiga area tersebut, pertumbuhan pasokan apartemen di Bekasi paling signifikan. Selama setahun terakhir pasokan apartemen di Bekasi mengalami pertumbuhan 16,9%, sedangkan selama tiga tahun terakhir pertumbuhan pasokan mencapai 60,1%.

Pertumbuhan pasokan apartemen di Bekasi didorong oleh sektor industrial, pertumbuhan jumlah penduduk, dan ditunjang oleh pengembangan infrastruktur utama di sepanjang jalur Jakarta menuju Bekasi, seperti lintasan Tol, KRL, serta LRT yang sedang dibangun.

Selanjutnya pertumbuhan apartemen di Bogor, selama setahun terakhir mengalami pertumbuhan 14,1%. Sementara selama 3 tahun terakhir pertumbuhan pasokan telah mencapai 37,2%.

Faktor pendorong pertumbuhan pasokan apartemen di Bogor didorong oleh infrastruktur berbasis rel, pengembang memanfaatkan konsep TOD untuk mengembangkan apartemen, dengan harga yang masih terjangkau.

Adapun pertumbuhan pasokan apartemen di Depok, selama setahun terakhir mengalami pertumbuhan hanya 7,0%, sedangkan selama 3 tahun terakhir pertumbuhan pasokan mencapai 23,4%.

Faktor pendorong pertumbuhan pasokan apartemen di Depok terutama didorong oleh ketersediaan pusat-pusat pendidikan (universitas) ternama, sehingga pengembang lebih cenderung menyasar market mahasiswa. Selain itu juga didorong oleh ketersediaan infrastruktur berbasis rel.

Hingga saat ini rata-rata harga jual apartemen di Bogor sudah berkisar Rp13,62 juta per meter persegi, Depok Rp15,54 juta per meter persegi, dan Bekasi Rp15,59 juta per meter persegi.

Pertumbuhan Apartemen di Sumedang

Selain Bandung, dalam waktu satu dekade terakhir, pertumbuhan infrastruktur di kawasan pendidikan Jatinangor, kabupaten Sumedang pun semakin pesat. Hal itu selaras dengan pertumbuhan ekonomi di wilayah Sumedang dan sekitarnya. 

Jatinangor merupakan kawasan pendidikan yang dihuni sejumlah universitas ternama seperti IPDN (Institut Pendidikan Tinggi Dalam Negeri), Ikopin (Institut Koperasi Indonesia), ITB (Institut Teknologi Bandung), dan Unpad (Universitas Padjadjaran). Seiring dengan semakin meningkatnya populasi mahasiswa di sana, banyak pengembang yang membangun infrastruktur di Jatinangor, salah satunya adalah pembangunan apartemen.

Di kawasan Jatinangor sekarang sudah berdiri megah lima apartemen dan dua pusat perniagaan. Kelima apartemen tersebut, dua di antaranya bahkan persis di seberang sebuah perguruan tinggi, menjulang tinggi seakan ingin menembus langit.

Apartemen-apartemen tersebut sengaja membidik pangsa pasar kalangan mahasiswa di kawasan tersebut yang ditaksir mencapai 70.000 mahasiswa dan pertambahan mahasiwa baru tiap tahun mencapai 15.000 orang.

Selain apartemen, berdiri pula beberapa hotel dan hunian berbentuk guest house, baik yang fasilitasnya wah maupun standar.

Apartemen pertama di kawasan Jatinangor Sumedang adalah Pinewood Apartement, yang dibangun oleh PT Mahkota Inti Citra, member dari PT Bandung Inti Graha Group pada Juni 2010.

Apartemen ini terdiri atas satu tower tiga blok dengan total 918 unit. Pembangunan apartemen dengan tinggi mencapai 18 lantai, menggunakan lahan seluas 30.000 meter persegi. Sebelum diresmikan pada tahun 2011, penjualannya sudah mencapai 50 persen dari total unit kamar.

Setiap unit Apartemen Pinewood dilengkapi desain cantik dan modern, ditunjang juga dengan fasilitas internal seperti unit semi-furnished, perabotan seperti meja makan, meja dan kursi belajar, kitchen set, rak buku, wardrobe, tempat tidur 2 susun, water heater.

Pengembang lain yang masuk dalam geliat bisnis apartemen di etalase Sumedang ialah PT Adhi Persada Properti (APP) dengan proyeknya Taman Melati Jatinangor.  Di lahan seluas 4.600 m2, perseroan mengembangkan bangunan setinggi 16 lantai berkapasitas 738 unit.

Untuk mendukung pendapatan berkelanjutan, sebanyak 106 unit di antaranya dikelola perusahaan sebagai apartemen hotel atau apartel. Sejak dipasarkan pada September 2013 dengan harga mulai dari Rp246 juta per unit, 85% sudah terserap pasar. Komposisi pembeli antara investor dan pemakai (end user) adalah 50:50. Setiap unit tipe studio dibanderol Rp390 juta dan dua kamar tidur Rp700 jutaan.

Apartemen lainnya adalah Easton Park Residence Jatinangor,yang dibangun oleh PT. Kalmar Land dengan menggandeng Koperasi Keluarga Pegawai (KKP) ITB.

Saat pertama kali dilaunching pada  2013, unit Easton Park Residence Jatinangor dijual dengan harga Rp160 juta per unit, tetapi pada akhir 2017  harganya sudah mencapai Rp320 juta per unit. Hunian vertikal yang konstruksinya telah rampung 100% dan beroperasi sejak 2015 tersebut memiliki 1.535 unit.

Setelah itu, apartemen Skyland City Education Park besutan PT Adhiloka Shobat Sewita berkapasitas 740 unit. Sejak dipasarkan pada Februari 2014 dengan harga Rp11 juta per m2, sekitar 80% unit langsung terjual. Kini, harga sudah melambung di kisaran Rp17 juta per m2.

Sebanyak 90% pembeli apartemen Skyland merupakan investor yang ingin menyewakan kembali unitnya kepada mahasiswa. Adapun potensi sewa per bulan berkisar Rp2 juta–Rp4 juta. Skyland City Education Park direncanakan rampung pada 2023.

Apartemen berikutnya adalah Louvin Apartment yang dibangun oleh PT. PP Properti Tbk, sebagai salah satu anak perusahaan dari PT. PP Persero Tbk, yang bergerak di bidang properti dan kontruksi.

Louvin Apartment berdiri di atas tanah seluas 1,2 hektare dengan konsep dan memiliki 3 menara. Ground breaking sudah dilakukan pada Desember 2017 serta peluncuran untuk menara 1 dengan kapasitas berjumlah 30 lantai, tapi yang dipasarkan berjumlah 25 lantai. Total ada 714 unit apartemen untuk menara 1. Dari Total 714 unit apartemen di menara 1 yang dipasarkan sejak November 2017, sekitar 40 persennya telah terjual.

Namun demikian, sejak medio 2016, sejumlah apartemen (Pinewood, Taman Melati, Skyland, Easton Park) di wilayah Kecamatan Jatinangor tersebut diduga telah beralih menjadi rumah susun sewa (rusunawa). Bahkan, apartemen yang berdiri di kawasan pendidikan tersebut bisa disewa secara harian layaknya losmen maupun hotel. Tarif per harinya konon berkisar Rp500.000 – Rp700.000.

Sebagaimana diketahui, Izin apartemen itu ada dua kategori. Yaitu, apartemen rumah susun milik (rusunami) dan ada rumah susun sewa (rusunawa). Sementara izin apartemen di Jatinangor adalah rusunami yang diperuntukkan bagi kalangan menengah ke atas/menengah ke bawah yang belum memiliki tempat tinggal. Kalau rusunami itu semestinya dijual/unit, jadi hak milik, sebaliknya kalau rusunawa memang untuk disewakan.

Alih fungsi ini banyak disesalkan oleh beberapa tokoh di Kecamatan Jatinangor. Menurutnya, alih fungsi ini tidak dibenarkan karena telah melanggar izin prinsip yang dimilik setiap apartemen di wilayah Jatinangor.

Namun menurut kalangan anggota DPRD Sumedang, alih peruntukan apartemen di Jatinangor dari yang seharusnya dijual menjadi disewakan oleh manajemen imbas tidak lakunya unit apartemen di wilayah Kecamatan Jatinangor.

Oleh karenanya, DPRD Sumedang mendorong agar apartemen di sana berubah peruntukkannya menjadi rusunawa.Kalau rusunawa dipastikan akan laku, sebab bisa disewa oleh mahasiswa dan karyawan yang bekerja di sekitar wilayah industri di Jatinangor, Cimanggung dan sekitarnya.

Proyeksi Apartemen di Sumedang

Berdasarkan rencana tata ruang Kabupaten Sumedang, Jatinangor akan dikembangkan menjadi kawasan pendidikan. Kalaupun ada pembangunan insfrastruktur, akan tetapi sebagai sarana penunjang pendidikan.

Prospek apartemen untuk mahasiwa di Jatinangor tampaknya semakin menjanjikan. Tak heran banyak pengembang mulai masuk menjaring ceruk segmen ini. Salah satunya adalah PT. Trias Jaya Propertindo.

Perusahaan pengembang yang berbasis di Batam itu menyasar mahasiswa di Jatinangor, sebagai pangsa pasar dengan membangun apartemen Granada di atas lahan seluas 6.000 m2 pada kuartal ketiga tahun 2017. Perusahaan menargetkan mampu menyelesaikan pembangunan Granada dalam 4 tahun ke depan, yakni pada 2021.

Perusahaan tersebut menyiapkan dana Rp200 miliar untuk mengembangkan dua menara/tower apartemen yang berkapasitas 400 unit. Setiap unit apartemen tersebut akan dilepas dengan harga mulai dari Rp250 juta.

Apartemen Granada  akan menjadi pembangunan tahap pertama di wilayah tersebut, karena perusahaan akan membentuk kawasan terpadu di atas lahan seluas 2 hektare di tempat yang sama.

Selain apartemen Granada, juga terdapat apartemen lainnya yang akan berdiri, antara lain Jatinangor Grand Oase dari PT. Baktieland Tbk, dan Jatinangor Grand Ostello oleh PT. Sukses Bangun Parahyangan.** (dz/dari berbagai sumber)